九龙仓置业谈减租:泳术不高 要平衡能力去救人

2020-08-01 10:07:01

  7月末,赶在大部门香港开发商偕行前面,九龙仓置业就通过线上方式举行了2020年中期业绩公布会。

  30日下战书4点45分,九龙仓置业主席兼常务董事吴天海、董事兼公司秘书许仲瑛准时出现在镜头前,死后一面浅青色的配景板。

  虽然两人都带着口罩,但从他们的神情中,都能感觉到一股严肃、紧张的气氛。而造成这种气氛的缘故原由大概与本年的中期业绩密切相干。

  在主持人简短先容后,投资者关系司理吴庭欣正式开始先容公司的业绩情况。

  她先容到:“期内,公司收入下跌20%,录得股东应占亏损,最主要是源于一项非现金项目,即未变现的投资物业重估亏损74亿(港元)所导致。基础红利下跌26%,股息分配比率仍然维持在焦点基础红利的65%,中期股息为每股78港仙。”

  事实上,早于本年4月下旬,九龙仓置业就接连公布了两则中期预警公告,而且结果都是在“报忧”。

  其中在初次预警公告中,其表示受极度市况影响,集团投资物业和旅店可能录得未变现重估亏损。而在第二则预警公告中,其再次对外开释了这种“亏损”的消息。

  也因云云,直到今次业绩会开始前15分钟,九龙仓置业才公布了2020年中期业绩陈诉。陈诉显示,上半年,九龙仓置业基础净红利减少26%至38.44亿港元,投资物业减少23%至38.53亿港元,旅店则由盈转亏。

  同期,若计入投资物业重估亏损净额73.5亿港元(客岁同期红利18.06亿港元),股东应占集团亏损达44.54亿港元(客岁同期红利69.89亿港元),倒退靠近115亿港元;每股基本亏损为1.47港元。

  讲完九龙仓置业整体营收情况,吴庭欣随后开始先容详细项目收入情况。

  海港城整体收入(包括旅店)下跌28%及业务红利下跌30%;阛阓收入下跌30%及业务红利下跌33%;写字楼因营商远景不清朗,企业纷纷暂缓作出承租决定;期间广场整体收入降落19%及业务红利减少21%。。。。。。可以说,一项项先容完后,反应的是在已往半年时间里,九龙仓置业“忧多于喜”。

  面临这种情况,吴天海回应观点地产新媒体表示,九龙仓置业已往半年能做的是,“主要的并不是进攻,反而是平稳现在的情形,最紧张的照旧说回老生常谈的话——开源节省”。

  但摆在吴天海眼前的更多的是焦虑。他透露,开源方面有着若干限定,在如许的情况下,公司仍然是尽量想措施,特别是旅店。“今天来说,旅店固然是一个很头痛的问题,不只是我们,是全港、全球许多旅店头痛的问题。”

  中期陈诉显示,九龙仓置业旅店业务入住率出现暴跌,旗下马哥孛罗香港旅店、港威旅店及太子旅店等平均入住率跌至20%,导致收入、红利大受打击。期内,旅店收入下跌72%至2.56亿港元,业务额亏损2.43亿港元,2019年同期为收入9.06亿港元、红利1.39亿港元。

  而吴天海越发焦虑的是未来的不确定。在香港卫生署本日通报中,全港新增确诊病例再创单日最多纪录,也是连续第九日单日新增破百。吴天海坦言:“至于下半年的情况,我不能预测。我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人可以或许知道。”

  在这种特殊情况下,香港举行收支境的管束,访港游客也节节下滑,由本年1月份320.78万人次降到5月份的8139人次。吴天海说,九龙仓置业能做的就是多掘客一些当地市场,这也是开源的一个要领。

  诚然,目前以旅游产业为支柱的香港经济,访港游客的急剧下滑,也引起了众多零售从业者的“焦虑”。

  在不到30页业绩PPT先容事后,集会开始举行问答环节。如果从这一环节中提炼几个要害词的话,那应该是“租金扣头”“减免”“减租”“续租下调”等。

  无疑,整个问答环节更像是业主与租户间的“谈判”。

  在第一个提问中,就涉及到“有没有租金减免措施给到租户”,“续租下调的幅度如何”等,九龙仓方面则回应,上半年是在租金宽减上已经凌驾10亿港元,绝对不是一个小数目。但遇到困难的不只是租户,业主也有业主的困难。

  疫情期间,九龙仓置业通过推出一系列市场推广措施、投资,为商户刺激人流和消费。好比,5月份社交间隔措施略微放松,推出首个全港消费计划和消费奖赏计划,勉励各人外出消费。“5-6月乐成动员了旗下阛阓的人流,零售收入仅录得15亿跌幅。”

  “各人看到了收租,但是业主自己也有开支,要给利钱、要还银行的债务、要发工资、要交税、要交地租等,以是也不能说业主可以片面拯救地球,这种情况下也需要每小我私人都要互相去平衡。”吴天海增补道。

  再次问及租户遇到交租问题处置惩罚方式时,九龙仓置业管理层进一步表示,在今天的零售情况下,商户方面有问题,业主可以或许帮助的就尽可能去帮,但是业主自己也有他的限定。

  不外在吴天海看来,帮助商户的条件是需要先思量自身的能力。

  他以念书时学过的《救生员》课程为例告诉我们:“你实验救人之前,贫苦你自己搞清晰你有没有能力救人。当一小我私人在水中挣扎,你自己泳术不高,或者还没准备好,你就实验去救他,你们会一起死。”

  随后他又举例增补道:“各人乘飞机,腾飞的时候,服务员一定跟你说,如果在飞行途中有事故产生,氧气罩会掉下来。当你实验帮你旁边的人戴氧气罩之前,请你先戴好自己的氧气罩。”

  站在“业主”的角度上,九龙仓置业认为不能将减免租金单独出来。“大部门业主可能会有借贷,如果财政状态出现问题,他的借贷可能会收紧,信贷评级就会有所反应。这是一环扣一环的。”

  以下是九龙仓置业地产投资有限公司中期业绩问答环节实录:

  现场提问:想问几个问题:第一,管理层如何看下半年的零售市场?有没有租金减免措施给到租户?第二,最近给一些租户5月份的租金扣头,但是要延长租约18个月?在如许的市况下还要续租18个月是否合理?

  吴天海:我们和租户之间的买卖业务完满是受到租约保密协议所限定,我不能透露太多。各人都看到,我们在业绩公布时已经提出了,上半年是在租金宽减上已经凌驾10亿港元,绝对不是一个小数目。

  至于下半年的情况,我不能预测,正如1个月之前,在座列位、在线列位都猜不到今天有150宗确诊,对新冠肺炎的发展,我们只能怀着一个向好的期望去看,但是到底发展成如何,没人可以或许知道。

  实在,这正是将压力放在整个经济上,也放在政府身上,政府已经推出了几轮的纾缓措施,但是我信赖社会上仍然有许多差别的身份者遇到了不少困难,遇到困难的实在不只是租户,业主也有业主的困难。

  固然各人看到了收租,但是业主也有自己的开支,要给利钱,要还银行的债务,要发工资,要交税,要交地租等,以是也不能说业主是可以片面拯救地球的,这种情况下也需要小我私人,每小我私人都要互相去平衡这个情况。

  至于营商情况,到今天来说,营商情况是非常倒霉的,但是我们在香港驻足这么多年,也不只是看目前,我们以为香港仍然是一个好的营商情况,我们暂时还可以,我们会继续投资。但是如果这个营商情况由于疫情彻底改变了,香港在这个地域的竞争力是另一个问题,但暂时我们看不到这个问题。

  现场提问:集团上半年业绩录得亏损,不少观点认为,疫情或将长期存在,集团在谋划方面如何做出调解,以确保红利增长?

  吴天海:在目前的经济情况下,主要的并不是进攻,反而是平稳现在的情形。目前我们最紧张的照旧说回老生常谈的话——开源节省。我信赖不只是我们这么做,全部营商企业在今天都需要节省。

  开源方面有其若干限定,但是在如许的情况下,我们仍然是尽量想措施,特别是我们旗下的旅店,今天来说,旅店固然是一个很头痛的问题,不只是我们,是全港、全球许多旅店头痛的问题。

  香港的情况更特别,我们有收支境的管束,每个月只有几千个外地游客来到香港,平均每一天只有几百个。在如许的情况下,我们要做的就是多掘客一些当地市场,这也是开源的其中一个要领。以是,未来几个月我们的重点照旧放在开源节省的事情上。

  现场提问:有些租户提出如果在交租上有问题的,希望地产商不采取强制措施,对于这方面有没有什么回应?如果租户遇到问题,我们会怎么处置惩罚?另外,可不可以透露一下海港城吉铺续租情况?

  吴天海:任何阛阓、任何时候都有可能会有吉铺。租约期满,租客不续,新租客还没进来之前或者是新租客进来要装修时,谁人铺是不会业务的。但是最近几个月,可能吉铺的数字比正常会多。

  一年之前,各人可能不会去数吉铺,今天我经常会看到,各人敏感了,就以为问题大了。我不是说没有问题,只不外是在今天的零售情况之下,商户各方面固然有问题,或者说业主也有问题,业主可以或许帮助的会尽可能去帮,但是业主自己也有他的限定。

  我在这里举一个例子各人可能会越发明白,在念书的时候,我学过《救生员》,第一节课导师跟我们说,你实验救人之前,贫苦你自己搞清晰你有没有能力救人。当一小我私人在水中挣扎,你自己泳术不高,或者还没准备好,你就实验去救他,你们会一起死。

  另一个例子,各人乘飞机,腾飞的时候,服务员一定跟你说,如果在飞行途中有事故产生,氧气罩会掉下来。当你实验帮你旁边的人戴氧气罩之前,请你先戴好自己的氧气罩。

  我们可以或许帮租客的时候我们肯定会帮,但是我们起主要平衡自己的能力。大部门业主都可能会有他的借贷,如果他的财政状态出现问题,他的借贷可能是收紧的,信贷评级起首会有所反应,这是一环扣一环的。以是不能只看片面,我也希望租户可以或许明白。

  现场提问:如何看待目前写字楼的远景?续租情况如何?本年有几多租约需要重新谈续租?会不会也出现一些退租的情况?资金有没有一个适当的调解?

  吴天海:你提的这个问题是一个很合时宜的问题。无论是写字楼照旧店肆照旧住宅,当一个旧约到期,各人要聊一个新约,续租也好,新租客也好,都一定是根据其时的市场水平举行厘定,以是会有一个自动调治机制。从前租的是100元一呎,今天跌到80元,很自然就会跟到80元的水平,不会再是100元。

  由于经济不清朗,写字楼供求没有从前那么紧,供应没有少,需求减少了,以是空置率有一个向上的趋势,因此租金的增长自然没从前那么快,甚至可能有下调的压力。

  本年上半年,暂时还没有很大的影响,但是空置率有可能会陆续向上升,这一点我们自己也在留意,希望可以或许到达一个平衡,有适当的出租率,而且租金不需要下调太多,暂时可以保持住。

  现场提问:第一,会不会思量旅店项目重修为写字楼?第二,你们在物业发展上会不会更积极?

  吴天海:2017年,这家公司上市时我们已经定了一个偏向,我们是一家以收租为主的公司,而不是以发展为主业的公司,以是我们暂时没有计划去拿住宅来卖。

  至于会不会将旅店重修为写字楼,没有想过,由于写字楼的供求也不一定是最好的情况,由于今天各行各业都受影响,只不外是旅店和旅游业受影响的水平大于写字楼,不外也不知道6个月之后、一年之后情形会如何。以是,我们不会仅就最近几个月旅店的状态去决定是否应该改建。

  现场提问:适才提到要提高适当的出租率,是否有详细计划?减租方案如何?出租状态如何?

  吴天海:今天新的租金和一年前比力,按零售来说一定是跌了,至于说跌10%、20%照旧几多,视乎所在、面积的差别,以是没有一个尺度的尺度。但是整体来说,今天的市况一定比一年之前弱了许多。

(文章来源:观点地产网)


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